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      北京新房項目“扎堆”入市,“地房比”指標可做“質地”參考

      2021-09-24 08:53:24      來源:北京商報

      集中供應、集中出讓,土地“兩集中”帶來的顯著變化就是新房項目“扎堆”入市。今年5月,北京首批“兩集中”供應的30宗住宅地塊,目前已有20多宗公布了案名,有些項目已經開盤銷售,其他項目也會于期陸續開盤。新房項目選擇空間更大、“金九銀十”各種促銷活動、房價期也有所松動……多種因素下,自己的買房計劃是不是該提前了?

      隨著樓市調控政策的不斷升級,購房者越發珍惜手中的“房票”,北京商報記者也得到購房者的反饋,“未來房價到底是漲還是跌?什么時候是入場的好時機?‘買房即維權’的事件那么多,新房項目還敢不敢買?”未來的房價走勢不可預測,但可以通過“地房比”指標,對北京首批“兩集中”即將入市項目的“質地”參考一二。

      企業供圖

      綜合樓面價“地房比”

      朝陽一墅、青云上府排名前二

      北商研究院統計發現,北京首批“兩集中”的30宗地塊綜合樓面價地房比均數為53.93%,17宗地塊超越這一均值。

      超過60%的有7宗地塊,朝陽一墅、青云上府、學府壹號院(樹村北地塊)、學府壹號院(樹村南地塊)、長安悅璽、奧森春曉、朝陽壹號,地房比分別為82.02%、80.28%、76.97%、76.9%、73.1%、64.89%、62.88%。

      其中需要替大家“標紅”一下,朝陽一墅、青云上府——超過80%。

      處于50%-60%之間的有12宗地塊,中綠·東岳府59.7%、德賢御府59.52%、德賢華府56.84%、北京壹街區56.62%、望京養云56.48%、龍樾合璽56.22%、和光悅府56.22%、保利錦上54.8%、北清云際54%、熙悅晴翠53.28%。

      越秀+天恒置業聯合競得的懷柔劉各長村棚戶區地塊、首開+住總+花樣年+旭輝聯合競得的密云檀營地塊,目前尚未公布案名,上述兩宗地塊的綜合樓面價地房比分別為53.96%和53.19%。

      綜合樓面價“地房比”

      熙悅云上、和世界位列最后

      也有表現“優異”的,綜合樓面價地房比低于50%的有11宗地塊,西山金茂府49.03%、山瀾闕府46.69%、和悅璞云44.29%、綠城沁園43.29%、國譽未來悅41.7%、首開·熙悅麗博(共有產權房)29.97%、未來云城29.3%、熙悅云上28.2%、碧桂園·和世界27.58%。

      其中,雅居樂競得的門頭溝永定鎮地塊,天時湯山競得的昌北七家地塊,也同樣未公布案名,上述兩宗地塊的地房比分別為46.76%和43.28%。

      可售樓面價“地房比”

      奧森春曉、朝陽一墅排前兩位

      影響房價的因素有很多,包括土地價格、各項稅費、建安成本、人工成本、開發周期等。理論上,任何一個因素都會影響到房價走勢,而成分占比越高,影響因素也就越大。但單純以綜合樓面價測算并不直觀,部分地塊可能并不“純粹”,存在“隱”負擔,因此地塊可售樓面價成為關鍵,計算出來的數值也要更高。

      北京首批“兩集中”供地,首次引入房屋銷售價格引導機制,換句話說,房企需要在圈定的區間內找利潤。

      融入“外部條件”后,北京首批“兩集中”地塊的“地房比”也發生了變化。

      據北商研究院統計,以可售樓面價(剔除配建面積)測算,30宗地塊“地房比”均數為61.49%,16宗地塊超越這一均值。

      其中奧森春曉、朝陽一墅、青云上府、朝陽壹號、學府壹號院(樹村北地塊)、學府壹號院(樹村南地塊)占據前六的位置,可售樓面價地房比分別為84.51%、82.02%、80.28%、78.63%、76.97%、76.9%。

      其他地塊中,德賢御府75.22%、中綠·東岳府73.61%、龍樾合璽73.44%、長安悅璽73.1%、和光悅府71.49%、北清云際67.34%、保利錦上66.16%、熙悅云上66.11%、熙悅晴翠65.77%。

      可售樓面價地房比處于50%-60%之間的有5宗地塊,德賢華府57.14%、北京壹街區56.62%、望京養云56.48%。另外兩宗是越秀+天恒置業聯合競得的懷柔劉各長村棚戶區地塊、首開+住總+花樣年+旭輝聯合競得的密云檀營地塊,地房比分別為54.07%和53.19%,前后變動不大。

      可售樓面價低于50%的有9宗地塊,西山金茂府49.03%、山瀾闕府46.69%、和悅璞云44.29%、綠城沁園43.97%、國譽未來悅41.7%、碧桂園·和世界40.34%、首開熙悅麗博(共有產權房)39.72%、未來云城29.41%。雅居樂競得的門頭溝永定鎮地塊,“地房比”并未發生變化。

      為啥“地房比”這么重要

      同樣的開發節點,同樣的入市節奏,同樣趕在“金九銀十”與購房者見面,把握為數不多的銷售窗口期。即便幾年“金九銀十”成色略顯不足,但各種降價促銷、優惠活動充斥網絡,其依然是樓市重要的營銷節點。

      北京首批“兩集中”供應的30宗住宅地塊,目前已有20多宗公布了案名,有些項目已經開盤銷售,其他項目也會于期陸續開盤。從所處區位上看,北京首批“兩集中”涵蓋朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、通州等12個區縣,其中朝陽貢獻了1/3,這對朝陽民眾來說是福音。

      對于這批項目,不少購房者都在問:“‘買房即維權’的事件那么多,這些項目我們怎么挑?”

      未來的房價走勢不可預測,但“穩”這一核心宗旨是可以明確的,如果是剛需,“任何時候”都是入場的時機。

      說到質量保證,這也是為什么要為您列出這兩個“地房比”排行榜。

      “第一批雙集中的地大家都很緊張,如果說我們心里唯一有點底的,可能就是‘地房比’,有大概2萬元左右的差額。”在首批雙集中成功拿地的某央企京南片區營銷總坦言,因為公司的產品以高端盤為主,比高周轉的剛需盤的挑戰更大,如果沒有1.8萬元以上的地房比差額,真的對利潤保障沒有底。“稅費都是透明的,說白了,如果開發商一旦賠錢,除了加快周轉,只能向成本要效益。”

      多位操盤北京首批雙集中供地的營銷總也直言,如果以綜合樓面價算,“地房比”差額在1.5萬元以下的項目,自己身上的去化壓力確實極大。“這也是某東四環項目上來就大規模全方位上渠道了,對于處于賠錢不賠錢邊緣的項目,只有搶跑。”

      “地房比”高就買不了?

      按照簡單的邏輯,超過地房比均值就不選,買房就有保障了?其實也不然,中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示,部分項目可能受政府的“持股”的限制,才造成“地房比”走高,例如朝陽一墅、青云上府、學府壹號院等,都存在不同程度上的政府持有產權份額。而有些項目雖然地房比較低,但價格基數也小,地價與房價差值有限,同樣不能保證“萬無一失”。

      學府壹號院兩宗地塊,是融創以可售樓面價約6.9萬元/方米摘得的,該項目屬于“新型共有產權房”項目,政府指導價為11.2萬元/方米。但該項目最終以“20%政府持有份額”成交,因此購房者只需要支付8.9萬元/方米就可以入手。如果以11.2萬元/方米的價格測算,學府壹號院的“地房比”為61%左右。

      此外,因為配建面積的融入,多個項目可售樓面價出現了明顯上升。以熙悅云上為例,其綜合樓面價為1.9萬元/方米,但融入配建面積后,可售樓面價上升至4.6萬元/方米,前后差值約2.7萬元。具體來看,上述項目地塊需要配建郵政設施、商業用房以及公共租賃住房,配建部分就分走了超過一半的規劃建設面積。

      如果更精準地計算,需要把配建項目的建安成本計算在內,考慮到每家開發商的產品定位不同,建安成本也有一定差距,同時產品回購價也需計算在內,上述地房比僅供參考。

      還沒案名的四塊地

      天時湯山拿地綜合成本也挺高

      或是因為周邊沒有競爭壓力,房企也不著急入市,未公布案名的4宗地塊是北京首批“兩集中”的“獨苗”——懷柔、密云、門頭溝、昌均只有一宗地塊出讓。但項目開發周期長,也會導致各項費用累計較多。

      以在綜合樓面價中占盡優勢的天時湯山昌北七家地塊為例,在融入“外部條件”后變動很大,可售樓面價地房比由原來的43.28%上升至73.78%,“隱”負擔也顯現出來了。但與同處于這個可售樓面價地房比其他項目比,天時湯山昌北七家地塊的操盤周期可謂“不著急”,但考慮到目前整體的信貸環境,未來該項目的綜合成本其實并不低。

      除了“地房比”,

      渣盤的形成還有什么因素

      以地房比來分析項目,更像是買股票看ROE(凈資產收益率),需要結合起來使用。

      有北京首批“兩集中”項目需求的購房者,可同時關注開發商其他項目的品質、口碑以及價格。大型房企往往不會是單個項目開發,若干個項目同時操作,互相之間也可分擔利潤“風險”,保障最終總利潤有一個可觀數值。

      一旦利潤空間到限制,也更加考驗房企的融資能力和成本控制能力。此前的“快周轉”就是這個邏輯,項目去化快,成本自然也就低;融資成本低,購房者“買單”支出也相應會低一些。

      此外,購房者也可多關注房企旗下物業情況。同樣的板塊、同樣的品質、同樣的價格,物業品牌溢價也能起到加分作用。

      說了這么多,選對開發商很關鍵。同時,購房需求的契合度也很關鍵。

      貝殼研究院高級分析師潘浩表示,目前市場行業之下,財務穩健的房企確定會好一些。但買房主要還是看地段、交通、配套,同等價格看上述元素和購房需求的契合度。當然,契合度都達標的情況下,開發商就很關鍵。

      對北京首批“兩集中”供應項目感興趣的購房者,需要格外注意。如果選擇5個“新型共有產權房”項目:朝陽一墅、青云上府、學府壹號院(2宗地塊)、望京養云、國譽未來悅,則需要明確自己的需求。以自住為目的,降低購房成本自然樂見其成;但以投資為目的,取得房產證滿五年后才能交易的條件,則需要付出更多的時間成本。

      此外,北京首批“兩集中”供地,大多執行“套內70/90”標準,而不是過去的“建筑70/90”,也就是說,這批房源建筑面積多為百以上,首付成本也要有一個心理預期。

      事實上,大部分購房者在買房時,面臨的最大問題就是成本問題——價格成本、時間成本、標的背景成本。但重要的事情說三遍:建議要選處于安全區間企業和地塊,還是那句話:有成本保障的,只要開發商操盤合理、愛惜羽毛,質量是有基礎保障的;但沒有成本保障的項目,北商研究院也只能說一句——祝你好運。

      如果實在感覺自己把握不好,那可以留足“儲備”等待現房,這樣至少是可見的“安全”。北京第二批集中供地,已經試點“競現房銷售”,也許在未來,期房銷售會成為歷史。

      “內卷”一詞盛行,購房者的“內卷”,從要配套、要品質,到不維權,甚至能交房就不錯了。最項目維權的聲音、房企爆雷的聲音屢見不鮮,在這一敏感時期,掏空“六個錢包”的住房,還是要多“計較”。

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