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      不少房企采取多元化經營模式,謀求新的業績增長點

      2021-09-16 11:08:30 來源: 中國商報

      在一系列密集、精準的政策調控之下,今年上半年多數房企仍交出了較為穩健的成績單。根據Wind行業數據統計,上半年A+H股上市房企的營業收入總額約為34498 億元,凈利潤總額約為3255億元。具體來看,A股上市房企的營業收入為12614億元,凈利潤為910億元;H股上市房企的營業收入為21834億元,凈利潤為2345 億元。

      整體來看,房地產市場開始回歸經營的本質,多數房企在嚴控規模、持續降負債上下功夫,并試圖通過多元化經營模式尋求業績上的新突破。

      整體業績穩健

      根據房企半年報,龍頭房企業績增長強勁,不過行業凈利潤有所下滑。

      具體來看,在營業收入排名方面,A+H股TOP10上市房企的營業收入總額約為1.43億元,占整個A+H股上市房企營業收入的比例為42%。其中,綠地控股上半年的營業收入為2827億元,位居首位;碧桂園以2349億元的營業收入位居第二;中國恒大以2241億元排第三。在凈利潤方面,TOP10上市房企的凈利潤為1320億元,占整個A+H股上市房企凈利潤的比例為41%。

      雖然整體業績穩健,但房企毛利率下降亦是市場關鍵詞。據中信建投證券統計,今年上半年房地產行業整體結算毛利率和歸母凈利率均下滑:A股上市房企整體毛利率為18.19%,較2020年同期下降7.1個百分點;歸母凈利率為5.9%,較2020年同期下降3.6個百分點。港股上市的內地房企毛利率和歸母凈利率也均較去年同期有所下降。如,中國恒大上半年毛利率下降12.06個百分點,萬科毛利率降幅也達8.87個百分點。

      也有房企由盈轉虧。如美好置業半年報顯示,公司上半年營業收入、凈利潤分別為7.45億元、-3.11億元,分別較去年同期減少61.48%、998.78%,扣非凈利潤這一指標上更是同比減少1515.77%,由盈轉虧。

      對此,萬科總裁祝九勝表示,“增速較低、開發業務利潤率下降、轉型業務效果尚未體現,是導致凈利潤嚴重下滑的三大主要原因”;龍湖集團首席財務官趙軼則預計,“行業毛利率會回歸到一個合理的區間,未來將保持20%-25%的毛利率”。

      中指研究院分析稱,受地價成本高企等影響,房企毛利改善空間有限。長期來看,行業進入成熟期后,尤其是在房地產金融審慎監管框架下,房地產逐步進入去金融化通道,行業利潤率可能保持在更低水。

      企業聚焦降負債

      今年同樣是房企集中償債壓力較大的一年。有關機構統計數據顯示,今年房企到期債務規模達到1.2萬億元,月均超過1000億元。二季度房地產行業均負債率為77.85%,較一季度下降了1.34個百分點,較提出“三道紅線”的2020年下降了1.23個百分點。

      融創中國董事會主席孫宏斌表示,要用三年左右或者再多一點的時間達到“投資級”的評級,“這個目標我們是堅定不移的,在這個目標下我們必須降負債率,降負債規模,降拿地的規模,甚至降低我們整體的規模。”

      “這說明調控的效果開始顯現,房企都把降低負債、優化‘三道紅線’當作首要戰略。”同策研究院研究總監宋紅衛對中國商報記者表示,7月以來,行業進入下行渠道,資金回籠較難,償債的壓力凸顯。不少房企在重重壓力下,開始以價換量斷臂求生,加快回籠資金。

      與此同時,房企債券融資金額不斷上升。根據同策研究院監測數據顯示,40家典型上市房企共完成融資金額折合人民共計1082.24億元,環比上升45.53%。其中,債券融資金額占比上升1.6%。對此,宋紅衛分析,“市場融資環境整體延續強監管的態勢,部分房企現金流依然承壓,而財務相對穩健且有國企背景的企業則更易獲得融資。目前多家上市銀行房地產業不良貸款率出現攀升,因此銀行在貸款投放上對房企會有一定篩選要求,未來擁有穩健的財務表現及未踩‘三道紅線’的房企,無論是在融資渠道還是在融資成本上都將具備一定優勢。”

      主管部門也積極指導房企化解債務風險、助力穩市場。8月19日,央行、銀保監會相關部門負責人約談恒大集團高管時指出,恒大集團作為房地產行業的頭部企業,必須認真落實中央關于房地產市場穩健康發展的戰略部署,努力保持經營穩定,積極化解債務風險,維護房地產市場和金融穩定;依法依規做好重大事項真實信息披露,不傳播并及時澄清不實信息。

      對此,諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對記者表示,實際上,不僅僅是恒大,兩年來接連有房企爆發財務危機,范圍已不再局限于中小房企。恒大作為行業龍頭企業,一定程度上代表著多數房企的現狀,因此約談在推進恒大化解債務危機的同時,也能對其他房企起到一定警示指導作用。“‘房住不炒’仍是主基調,行業穩定發展是基本前提。”陳霄說。

      “銀保監會始終堅持‘房住不炒’定位,圍繞‘穩地價、穩房價、穩預期’目標,持續完善房地產金融監管機制,防范房地產貸款過度集中,促進金融與房地產良循環。”中國銀保監會相關負責人說。

      多元化布局顯成效

      在堅定“房住不炒”的政策主基調以及房地產長效機制逐步落實的背景下,房地產市場更趨理,房企對行業未來預判多持保守態度,更加注重多元化業務布局,以追求穩健增長。

      上半年,綠地控股在“降負債、穩發 展、促轉型、強管理”主線下,通過積極轉變發展方式,使其各大業務均實現全方位提升。在基建產業方面,通過產業能級與核心競爭力進一步提升,基建的業績也保持了快速增長,成為集團業績重要增長極——其中報顯示,上半年,綠地控股基建產業實現營業收入1574億元,同比大幅增長74%。同時,綠地控股還新簽合同金額3837億元,同比增長44%。其中,中標10億元以上重大項目42個,包括100億元級項目2個、50億元級項目2個,在基建方面持續獲得突破。

      萬科則以“城鄉建設與生活服務商”為戰略定位,年來長租公寓、萬物云業務表現亮眼。其中,租賃住宅業務上半年營收13.19億元,同比增長25.6%。萬物云上半年營收103.8億元,同比增長33.3%。

      碧桂園在財報中著重提及對機器人產業的投入,以及對智能建造、新零售、現代農業等領域的布局。財報稱,這些“其他分部”的總對外收入由2020年上半年的約17.89億元上升62.2%至2021年同期的約29.01億元。

      有房企表示,房企經營模式要進行改革,未來房企規模要與經營能力互相匹配,要與行業、基本政策面匹配,適時動態調整,以實現穩健增長。

      對于接下來的市場預判,克而瑞地產研究分析,隨著“金九銀十”傳統銷售旺季的到來,房企將加大供貨力度,供求皆有望企穩回升。而在政策輪番加碼后,短期內熱點城市房地產市場或將有所降溫,成交整體回升幅度將明顯受限。相對而言,更看好長三角地區市場,粵港澳、中西部地區市場或將趨勢走穩,京津冀、東部、北部灣等地區市場下行壓力依舊不容小覷。

      宋紅衛認為,總體來看,政策堅持“房住不炒”主基調,以房地產金融為抓手,未來房企發展將以“穩”為勝,一方面企業要注重自身運營情況,增強自身“造血能力”;另一方面良好運營情況更易獲得資本市場青睞,從而形成市場的良循環。

      延伸 〉〉〉

      樓市“穩字當頭” “限跌”“限漲”都有令

      在穩地價、穩房價、穩預期的目標下,央地持續加大房地產市場的調控力度。

      根據中指研究院數據顯示,截至目前,已有超30個城市累計發布超60條房地產調控政策,政策不僅覆蓋限購、限貸、限售、房地產金融、二手房成交參考價格等方面,同時涵蓋加強住房品質管理、優化調整土拍規則、加強住房保障等,各地不斷完善房地產市場調政策,政策效果持續顯現。

      根據中房指數系統百城價格指數顯示,8月,百城新房及二手房價環比漲幅均進一步收窄。百城新建住宅均價16152元/方米,環比上漲0.20%,漲幅較上月收窄0.15個百分點;同比上漲3.51%,漲幅較上月收窄0.30個百分點。百城二手住宅均價16011元/方米,環比上漲0.34%,漲幅較上月收窄0.09個百分點;同比上漲4.44%,漲幅較上月擴大0.18個百分點。其中,長三角樓市降溫明顯,新建及二手住宅價格環比漲幅均收窄至今年4月以來最低水。

      值得關注的是,下半年以來,相較于個別熱點城市升級調控政策讓樓市“退燒”,部分三四線城市則推出了截然不同的樓市調控政策——“限跌令”。

      如江蘇省江陰市住建局不久前發布《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》,要求商品住房實際成交價格不得高于備案價格,嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰,堅決杜絕惡競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。此外,沈陽、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出類似政策。

      “今年以來,各地調控措施主要表現為控制房價上漲,尤其是熱度過高的城市,調控力度也明顯增強。但隨著調控的不斷深入,市場分化趨勢也在加劇,即部分城市的樓市成交量持續低迷。”同策研究院研究總監宋紅衛對中國商報記者表示,“穩地價、穩房價、穩預期”仍然是調控的核心,“限跌”“限漲”都是為了市場穩定。

      土拍市場的“政策工具箱”也持續豐富完善。如,南京為確保工程建設質量和施工安全,保證科學的設計和施工周期,要求在競得土地后6個月內住宅部分不得申領預售許可證;杭州、深圳限制企業參拍地塊數量,其中,房企在杭州最多參與5宗,深圳最多參與3宗,進一步確保土拍機制的公。宋紅衛預計,如何做到“穩地價”可能會是接下來市場調控的重點,尤其是部分三四線城市,土地財政依賴度較大,如果土拍市場降溫,可能會持續跟進穩市場的政策。

      此外,政策還注重優化保障住房運營管理,支持住房租賃市場發展。8月31日,在國新辦舉辦的以“努力實現全體人民住有所居”為主題的新聞發布會上,住建部提到加快建立以公租房、保障租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系,強調“十四五”期間,將以發展保障租賃住房為重點,進一步完善住房保障體系,增加保障住房的供給,努力實現全體人民住有所居。

      住建部副部長倪虹表示,我國房地產市場總體保持穩運行,充分表明了黨中央、國務院關于房地產長效機制的決策部署是精準的、有效的。下一步,我們將繼續全面落實房地產市場長效機制,穩地價、穩房價、穩預期,促進房地產市場穩健康發展。

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