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      上半年超三成房企經營性現金流同比負增長,該如何實現規模擴張?

      2021-09-13 15:12:08來源: 北京商報

      2020年下半年以來,房地產調控持續收緊的信號不斷被釋放。尤其是伴隨著“三道紅線”政策在國內的穩步落地,房企對債務的管控要求與之提高,現金流充沛與否,愈發被房企視為影響企業運轉的“生命線”。對于身處資金密集型行業的房企而言,擁有充裕的資金,很大程度上意味著房企有更大的投資空間和安全性。

      2021年中報披露季后,北京商報記者根據Wind數據選取了60家典型上市房企作為現金流觀察的樣本。梳理發現,2021年上半年,有37家企業的經營活動產生的現金流量凈額(以下簡稱“經營性現金流”)為正值;若從增長角度來講,有39家實現了經營性現金流的同比正增長。但截至2021年中期,仍有超三成房企的經營性現金流同比出現負增長。

      超百億房企僅4家

      北京商報記者據Wind數據梳理發現,在披露2021年中期經營性現金流的60家典型上市房企中,有37家企業的經營性現金流為正值,占比約為61.7%。

      其中,經營性現金流超百億元的房企僅有4家,包括綠地控股、華發股份、中國金茂及碧桂園,對應的金額分別為285.98 億元、201.5億元104.1億元以及103.79億元。

      經營性現金流在50億元-100億元之間的上市房企有6家,包括首開股份、首創置業、陽光城、富力地產、萬科A、路勁,對應的金額分別為98.04億元、97.2億元、79.93億元、78.96億元、67.82億元以及54.78億元。

      包括太古地產、金融街、北辰實業、京投發展、招商蛇口、格力地產、金科股份、世茂股份、中南建設、中梁控股等在內的16家上市房企,經營性現金流在10億元-50億元之間。另有11家上市房企的經營性現金流僅為個位數,不足10億元。具體包括:中國國貿(8.81億元)、雅居樂集團(8.27億元)、廣宇集團(7.95億元)、當代置業(6.33億元)、藍光發展(5.21億元)、越秀地產(4.49億元)、榮豐控股(3.7億元)、新世界發展(3.46億元)、世聯行(2.59億元)、大龍地產(1.73億元)、陽光股份(0.21億元)。

      在披露2021年中期經營性現金流的60家典型上市房企中,現金流為負值的企業共有23家,占比約為38.3%。其中,金地集團、中交地產及保利地產的經營性現金流最少,對應的金額分別為-100.26 億元、-115.72以及-248.12億元。

      從60家樣本房企的現金流情況來看,經營性現金流充沛與否,與房企的規模量級并不呈現直接的正相關。

      按照克而瑞發布的《2021年1-6月百強房企銷售排行榜》,2021年上半年在操盤金額排名中,碧桂園以4051.1億元位居第一名,中國恒大和萬科地產以3526.0億元、3502億元分列榜單第二、三名。但在2021年中期典型房企現金流排名中,除了碧桂園憑借103.79億元的經營性現金流列名第四位外,萬科67.82億元的經營性現金只排在第九位,恒大更是截至記者發稿前并未在半年報中披露這一數據。

      放寬企業陣容來看,2021年上半年銷售榜Top30房企中,僅有綠地控股、華發股份、中國金茂、碧桂園、陽光城、萬科A、招商蛇口、金科股份、中南建設、中梁控股等10家房企,得以入選2021年中期經營性現金流30強之列。

      去庫存成當務之急

      若從經營性現金流指標增長這一維度來看,披露2021年中期經營性現金流的60家典型上市房企中,有39家實現了經營性現金流的同比正增長,占比為65%;21家企業的經營性現金流同比出現下滑,占比為35%。

      正增長企業方面,2021年中期經營性現金流同比增長超百億元的上市房企有9家,包括碧桂園(增264.51億元)、綠地控股(增244.65億元)、首開股份(增175.92億元)、中國奧園(增143.06億元)、華夏幸福(增137.73億元)、華發股份(增111.12億元)、富力地產(增108.27億元)、首創置業(增106.72億元)、中梁控股(增101.36億元)。

      經營性現金流同比增長在10億元-50億元間的上市房企有17家,包括藍光發展、新世界發展、路勁、金融街、招商蛇口、榮盛發展、金科股份、宋都股份等;經營性現金流同比增長不足10億元的上市房企有13家,包括中國武夷、當代置業、榮豐控股、保利地產、中南建設、世茂股份等。

      負增長企業方面,長實集團、中國金茂以及萬科A在2021年中期的經營性現金流出現較大幅度減少,較比去年同期分別減少126.57 億元、153.48億元以及158.24億元。濱江集團、中駿集團控股、遠洋集團、港龍中國地產、寶龍地產、雅居樂集團、金地集團、陽光城、大悅城、建業地產、禹洲集團等11家上市房企,2021年中期的經營性現金流同比減少25億元以上。

      以克而瑞銷售榜Top 10房企金地集團為例,Wind數據顯示,2021年上半年,該公司的經營性現金流凈額為-100.26億元,較去年同期的-32.77億元減少67.49億元。

      就2021年中期經營性現金流的同比下滑情況,金地集團方面向北京商報記者表示,截至2021年6月末,該公司持有貨幣資金597.92億元,其中預售監管資金60.32億元。“公司高度重視現金流管理,強調銷售及時回款,公司在確保資金安全的前提下,將加強資金流動性管理,通過投融資結合,提升資金利用效率。接下來,公司將持續通過項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務結構和資金狀況,來確保公司經營的安全穩定。”

      值得一提的是,隨著房地產企業融資環境不斷收緊,近年來房企愈發注重現金流管控,越來越多的房企將“現金為王”奉為企業穩健及安全經營的“護城河”,這點從企業越發注意當期經營性現金流管控可見一二:如:北辰實業在2020年中期的經營性現金流為-3.86億元,至2021年上半年增至38.76億元;招商蛇口在2020年中期的經營性現金流為-29.91億元,至2021年上半年增至27.74億元。

      這也包括部分陷入現金流危機的房企,如:華夏幸福2021年中期的經營性現金流為-47.67億元,較去年同期的185.4億元增長137.73億元;藍光發展2021年中期的經營性現金流為5.21億元,較去年同期的-83.77億元增長88.98億元。

      貝殼研究院高級分析師潘浩表示,房地產作為資金密集型行業,在降杠桿、降負債的行業發展趨勢下,房企一定會越來越重視現金流管理。影響企業經營性現金流主要是“流入”和“流出”兩個方面,不同的發展階段、發展策略都會影響經營性現金流量。

      “一方面,企業在擴張階段容易出現經營性現金流為負的情況。另一方面,在平穩發展階段過多的存貨,也會造成現金流為負。因此‘去庫存’也是當前部分房企的當務之急。” 不過,在潘浩看來,經營性現金流最好的狀態是貼合企業發展策略的平衡,而非簡單的用正負來衡量。

      58安居客房產研究院分院院長張波也認同,經營性現金流為負,并不代表著企業一定存在問題,一些規模擴張型企業往往存在這一情況。但張波也直言,一部分房企就是因為過往過度追求規?;?,導致企業現金流出現了嚴重問題,進而直接影響到了自身發展。“對于這類企業而言,在當下環境下,如何實現規模有序擴張,這本身難度較大??偟膩碇v,房企要結合自身發展的不同階段,做好合理的現金流管理。”

      加快回款成必備手段

      在業內觀點看來,在行業增速放緩、調控持續不放松,外加償債潮來臨的情況下,持續加強房企銷售回款,是加快企業經營性現金流回流的重要手段。事實上,近年來基于業內對銷售回款率的重視程度不斷加深,披露回款相關指標房企數量已明顯增多。

      同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示,一般情況下,房企現金流主要來自于銷售回款及外部借貸,但在“三道紅線”后,一些踩紅線的房企在外部融資的渠道上融資難度加大,以往“借新還舊”緩解資金壓力的路已經走不通,間接造成公司內部現金流緊張;此外,由于市場調控不放松,房企銷售端也逐漸承壓,資金流入的降低,導致公司資金鏈條壓力增大,也意味著風險的增加。“因此,目前大多數的房企都看中現金流的穩定。”

      據北京商報記者不完全統計,2021年中報披露季以來,百強房企中有超半數企業明確披露了回款相關指標。頭部房企如恒大、碧桂園、萬科等企業的銷售回款率均保持在90%左右。

      可以說,經營穩健的房企尤其重視銷售回款,萬科無疑是業內的一大典型。2018年高喊“活下去”的萬科,明確提出將回款指標作為首位考核指標,當年還提出了6300億元的回款目標。公開數據顯示,2018年上半年,萬科的銷售滾動回款率在93%以上。而在2020年底萬科對外公開的六大核心目標中,就包括“投資前現金流達到2000億元,銷售規模7900億元、回款率95%”。

      2021年中期經營性現金流第一名——綠地控股,在2021年上半年實現房地產主業合同銷售金額1641億元,銷售回款1466億元,同比增長17%,回款率超過89%。就“接下來將采取哪些舉措改善現金流、促進回款”的問題,綠地控股方面回應北京商報記者稱,未來將繼續加快銷售資金回籠,實施審慎穩健的現金流管理;不斷提升回款的效率和質量,進一步加強應收賬款催收清欠工作。此外,還將加快已售項目建設和交付結轉。

      在肖云祥看來,影響房企經營性現金流的因素,可分為內部因素及外部因素兩種。內部因素主要有公司自身的“造血能力”、投資風險控制能力,成本控制能力以及運營效率等;外部因素則更多是政策因素,如融資、稅收、銷售政策等。其認為,目前大多數房地產企業都在積極的調整經營性現金流,結合過往幾年房企的經營狀況來看,大量的投資是影響經營性現金流的重要因素。

      在銷售規模見頂之后,如何提升回款率成為當下多數房企需要面臨的問題。潘浩分析指出,最為常見的促回款措施,就是給予一次性付款的消費者以折扣刺激。另外,還可以通過加速竣工周期,加快銀行放款周期等,提升回款效率。

      張波認為,對于房企而言,把握現金流的流入和流出非常重要,不但要安排好銷售的節奏,有序保證預售資金的回籠,同時對于拿地等現金支出類環節也需做好相應把控。

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